Wikipedia beschreibt eine Rangbescheinigung wenig eingängig so: „Die Rangbescheinigung (auch Rangattest, Notarbestätigung oder Ranggarantie) ist im Bankwesen bei der Bestellung von Grundpfandrechten als Kreditsicherheit die Bescheinigung eines Notars gegenüber einem Kreditinstitut, dass einer ranggerechten Eintragung eines Grundpfandrechts zu Gunsten des Kreditinstitutes nichts entgegensteht.“ Um genauer zu verstehen, was sich hinter dem Begriff der Rangbescheinigung versteckt und insbesondere, was mit einer „ranggerechten Eintragung“ gemeint ist, ist es wichtig zu verstehen, wie ein Grundbuch und die Eintragungen in das Grundbuch funktionieren.
Wie funktioniert ein Grundbuch?
Vereinfacht kann man sich das Grundbuch als Tabelle vorstellen, in die alle Belastungen eines Grundstücks (Nutzungsrechte und Verwertungsrechte, wie bspw. Grundschulden oder Hypotheken, gemeinsam auch Grundpfandrechte genannt) eingetragen werden. Es gilt wie beim Sport: Je höher man in der Tabelle steht, desto besser ist es. Demnach ist eine Eintragung im Grundbuch an erster Rangstelle besonders erstrebenswert. Anders als in der Fußball-Bundesliga ist mit der ersten Rangstelle im Grundbuch allerdings keine Meisterschaft verbunden, sondern das Recht des ersten Zugriffs auf das belastete Grundstück. Das bedeutet, ist eine Grundschuld im ersten Rang im Grundbuch eingetragen, so darf derjenige, zu dessen Gunsten diese Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, auch als erstes auf das Grundstück zugreifen und seine Forderung in den Grundbesitz vollstrecken, bspw. in Form der Zwangsversteigerung des Grundstücks. Vor diesem Hintergrund sind die Banken oftmals der FC Bayern München des Grundbuchs und stehen an erster Stelle. Denn es ist insbesondere für eine finanzierende Bank, die durch die Gewährung eines Darlehens einen Immobilienerwerb finanziert, besonders wichtig besonders hoch in der Grundbuch-Tabelle zu stehen, d.h. im besten Fall den ersten Rang im Grundbuch mit ihrer Grundschuld zu belegen, so dass die finanzierende Bank keinen anderen Gläubigern/Dritten den Vortritt lassen muss, falls es zur Vollstreckung in den Grundbesitz kommt.
Wie aber werden die Ränge im Grundbuch vergeben? Hier kommt es auf Geschwindigkeit an. Der zeitlich zuerst gestellte Antrag bekommt die nächste freie Rangstelle im Grundbuch. Um sicherzustellen, dass es bei den Eintragungen in das Grundbuch nicht zufällig zu fehlerhaften Eintragungen kommt, weil ggf. ein besonders eifriger Rechtspfleger des Grundbuchamts den ihm vorliegenden, zeitlich jedoch etwas später eingegangenen Antrag schneller in das Grundbuch einträgt als ein anderer Rechtspfleger den ihm vorliegenden zeitlich früher gestellten Antrag, vielleicht weil er diesen Antrag noch genauer prüfen möchte, führt das Grundbuchamt eine sogenannte Antragsliste. In diese Antragsliste werden zunächst alle eingegangenen Anträge entsprechend dem soeben geschilderten Prioritätsprinzip aufgenommen und danach die Antragsliste „von oben nach unten“ abgearbeitet und somit die beantragten Eintragungen in das Grundbuch vorgenommen. Zwischen der Aufnahme eines Antrags in die Antragsliste (dies geschieht nach Eingang des Antrags beim Grundbuchamt in der Regel in wenigen Tagen) und dem „Abarbeiten“ der Antragsliste und der Eintragung der beantragten Rechte in das Grundbuch (dies dauert ggf. sogar mehrere Monate) liegt ggf. ein längerer Zeitraum.
Und was sagt jetzt genau die Rangbescheinigung?
Und genau dieser Umstand, d.h. die Dauer zwischen Antragstellung und Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, ist oftmals der entscheidende Grund, weshalb eine Rangbescheinigung erteilt wird. Die Rangbescheinigung ist eine Erklärung des Notars, in der dieser bestätigt, dass er eine bestimmte Eintragung in das Grundbuch beantragt hat und durch Einsichtnahme in das Grundbuch sowie die Antragsliste festgestellt hat, dass keine anderen Anträge vorliegen und sonstigen Zwischeneintragungen in das Grundbuch erfolgt sind, so dass der Notar in der Rangbescheinigung garantieren kann, dass das beantragte Recht eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch erhalten wird.
Dies lässt sich an folgendem Beispiel verdeutlichen: Ein Ehepaar beurkundet einen notariellen Kaufvertrag. Im Grundbuch ist zu Lasten des Grundbesitzes keine Belastung eingetragen. Im Kaufvertrag wird die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Ehepaars im Grundbuch eingetragen (siehe zum Begriff der Vormerkung auch unseren Magazin-Beitrag: „Wieso ist in unserem Immobilienkaufvertrag kein Notaranderkonto vorgesehen?“). Das Ehepaar finanziert den Erwerb durch einen Kredit und bestellt der finanzierenden Bank zur Sicherung des Kredits eine Grundschuld. Leider liegen zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages noch nicht alle zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen vor und die Bank lässt sich bei der Übersendung der Unterlagen etwas Zeit, so dass die Beurkundung des Kaufvertrages und die Beurkundung der Grundschuld nicht im gleichen Beurkundungstermin erfolgen können. Das Ehepaar vereinbart daher einige Wochen nach dem Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages einen weiteren Termin beim Notar zur Beurkundung der Grundschuld. Der Notar beantragt nach der Beurkundung die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Der Notar teilt dem Ehepaar im Beurkundungstermin mit, dass die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch einige Wochen, wenn nicht sogar Monate, dauern kann, da das Grundbuchamt derzeit überlastet ist. Das Ehepaar ist sich bewusst, dass ihre finanzierende Bank eine Auszahlung des Kaufpreises erst vornehmen wird, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Die Eheleute fragen sich nun, wie das Prozedere beschleunigt werden kann.
In diesem Fall ist die Erteilung einer Notarbestätigung hilfreich. Nach der Stellung des Antrags der Grundschuld beim Notar kann der Notar kurze Zeit später die Antragsliste des Grundbuchamts einsehen und ferner Einsicht in das Grundbuch nehmen. Dies ist in der Regel auf elektronischem Wege ohne größeren zeitlichen Aufwand möglich. Sieht der Notar in der Antragsliste, dass neben dem Antrag auf Eintragung der Grundschuld kein weiterer unerledigter Antrag zur Eintragung beim Grundbuchamt vorliegt, und sieht der Notar im Grundbuch, dass neben der im Kaufvertrag beantragten Vormerkung keine weitere Belastungen in das Grundbuch eingetragen ist, so kann er dies in Form der Notarbestätigung/Rangbescheinigung zum Ausdruck bringen. Aufgrund des bei der Eintragung von Belastungen in das Grundbuch geltenden Prioritätsprinzips weiß der Notar auch, dass somit die beantragte Grundschuld die nächste freie Stelle im Grundbuch erhalten wird (in der Regel dann bei entsprechender Antragstellung durch Notar sogar vor der einzutragenden/eingetragenen Vormerkung). Die vom Notar abgegebene Erklärung hat für die finanzierende Bank in der Regel den gleichen Beweiswert über die bestehende Grundbuchlage wie ein nach dem Vollzug aller Anträge erteilter Grundbuchauszug.
Eine Rangbescheinigung ist daher häufig erforderlich, um den Auszahlungsprozess eines Kredits durch eine finanzierende Bank zu beschleunigen.
Was kostet eine Rangbescheinigung?
Die Kosten einer Rangbescheinigung richten sich nach der für die Notare geltenden Gebührenordnung, dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Danach ist für die Rangbescheinigung eine 0,3 Gebühr ausgehend von der jeweiligen Höhe der einzutragenden Grundschuld vorgesehen. Für eine Grundschuld in der Höhe von 200.000,00 EUR beträgt die Gebühr für eine Rangbescheinigung 130,50 EUR (zzgl. Mehrwertsteuer und Auslagen).
Kann ich eine Grundschuld auch ohne Rangbescheinigung beurkunden?
Eine Grundschuld kann selbstverständlich auch beurkundet werden, ohne dass eine zusätzliche Erteilung einer Rangbescheinigung erforderlich ist. Die Rangbescheinigung soll lediglich das Abwarten auf die Eintragung der bestellten Grundschuld in das Grundbuch entbehrlich machen. Sollte daher sichergestellt sein, dass die Grundschuld schnellstmöglich beantragt und in das Grundbuch eingetragen wird, bedarf es in der Regel keiner Rangbescheinigung. Zumindest hinsichtlich etwaiger Eintragungen im Grundbuch des Amtsgerichts Bergisch Gladbach lässt sich bei einem Immobilienerwerb eine Rangbescheinigung dadurch verhindern, dass diese unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages „mitbeurkundet“ wird. Dadurch wird sichergestellt, dass der Notar sowohl die Grundschuld und den Kaufvertrag gemeinsam vollziehen kann, was dazu führt, dass die Grundschuld in der Regel sehr zeitnah – gemeinsam mit der ebenfalls im Kaufvertrag beantragten Vormerkung – in das Grundbuch eingetragen wird. Um zu gewährleisten, dass die zu beurkundende Grundschuld im Termin zum Kaufvertrag ebenfalls beurkundet werden kann, sollten die hierzu erforderlichen Unterlagen seitens des finanzierenden Kreditinstituts im Vorfeld zur Beurkundung des Kaufvertrages an den Notar übermittelt werden.
